Quy hoạch chắc chắn sẽ "vỡ trận" nếu condotel được cấp sổ đỏ

Ông có thể nói về sự dị biệt cơ bản giữa đất ở và đất thương mại, du lịch, dịch vụ?

- Điểm khác nhau giữa hai loại đất này là ở quyền của chủ dùng và hạn dùng. Người chủ đất ở có 7 quyền sở hữu nhà ở còn với đất dịch vụ, du lịch, thương mại, người sở hữu chỉ có quyền với thời gian tạm cư giới hạn theo nhà cầu pháp lý. Cụ thể, quyền chuyển nhượng không phải thỏa thuận dân sự giữa hai bên mà phải có điều kiện bởi đây là đất thuê. Sau hạn đó, quốc gia có thể thu hồi để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Đó là chưa tính các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật để khống chế mật độ xây dựng khác nhau. nhân tố quan yếu là hệ số dùng đất, tổng diện sàn trên diện tích đất, chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật. Chẳng hạn, với đất dịch vụ, thương nghiệp, du lịch, khoảng 2-4 căn hộ mới có một chỗ đỗ xe. Trong khi đó, một căn hộ chung cư có thể có 2 chỗ đỗ xe. Mức độ tác động đến hạ tầng kỹ thuật sẽ khác nhau với cách tính khác nhau.

TS Đào Ngọc Nghiêm, Phó chủ toạ Hội Quy hoạch Phát triển tỉnh thành Hà Nội

Vấn đề lớn nhất giờ là tính hạn cho loại đất dịch vụ, du lịch, thương mại thế nào? Có đề xuất hạn vận lên đến 99 năm. Nhưng nếu cho thuê quá dài như thế sẽ rất khó dự báo tốc độ phát triển kinh tế - xã hội để điều tiết. Trong Luật Đất đai từ năm 1993-2003 đến nay, vận hạn sử dụng đất dịch vụ, thương mại, du lịch đều trong khoảng 30, 50 hoặc 70 năm tùy vào độ bền vững của công trình. Theo tôi, đây là thời gian tương đối hợp lý.

Ông nghĩ suy thế nào về đề xuất đất du lịch được dùng lâu dài như đất ở, tức được cấp sổ đỏ?

- phải thế, quy hoạch khu dân cư hiện hữu kiên cố vỡ trận. Khi phát triển Đô thị, vấn đề dân số, không gian kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật phải được quản lý chặt chịa. Về dân số phải tính nết dân số lưu trú, dân số ổn định và khách vãng lai. Sức chịu tối đa của hạ tầng kỹ thuật sẽ được tính toán dựa theo dân số được quy đổi từ khách vãng lai, tạm cư. Nhưng nếu đất du lịch được sử dụng như đất ở, có quyền chuyển nhượng thừa kế, hạ tầng sẽ không thể kham nổi khi dân lưu trú biến thành dân số ổn định. Thậm chí, điều này còn tác động đến nhiều luật khác.

Vậy theo ông, các cấp quản lý Nhà nước nên tương trợ thế nào với dòng sản phẩm đặc thù này?

- Thị trường BĐS đang ghi nhận sự chuyển hóa của condotel. Dưới góc độ quản lý quốc gia, đây được xem là giải pháp huy động vốn từ nguồn lực xã hội để phát triển (thay vì dựa vào nguồn vốn nhà băng). Tuy nhiên không nên thay đổi cả bộ máy luật chỉ vì nó mà chỉ nên tạo điều kiện cho các chủ sở hữu condotel bằng việc thẩm tra, bổ sung một số điều tại Luật Đầu tư, Luật kinh dinh BĐS.

Nhiều chủ đầu tư quảng cáo các sản phẩm BĐS trên đất này được cấp sổ đỏ, điều này là không đúng. Theo quy định ngày nay, nếu hợp đồng mua - bán ghi rõ căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, văn phòng được lưu trú mà được cấp sổ đỏ, tức là cơ quan cấp sổ làm trái luật. Dạng BĐS nghỉ dưỡng này chỉ được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng với thời hạn hoặc 30, 50 năm, hoặc tối đa là 70 năm, nhưng số này rất ít. Chỉ căn hộ nhà ở mới được sở hữu lâu dài, được cấp sổ đỏ.

Xin cảm ơn ông!